Wij krijgen momenteel veel vragen binnen over bedrijfsmatig vastgoed en de gevolgen van de coronacrisis. Hoe ga je hier als verhuurder mee om? Hierbij lichten wij een drietal vragen uit waar verhuurders tegenaan lopen.
1. Kan mijn huurder het huurcontract zomaar opzeggen?
2. Kan mijn huurder huurprijsvermindering krijgen?
3. Wie is aansprakelijk voor de schade als het pand gesloten wordt?
Houdt er rekening mee dat er een verschil is ten opzichte van huurcontracten van winkelruimten en kantoren/bedrijfsruimten. Bij beantwoording van deze vragen gaan wij uit van het ROZ model winkelruimte van 2012 en het ROZ model kantoorruimte van 2015.

1. Kan uw huurder het huurcontract opzeggen?

Bekijk hiervoor de afspraken die u als verhuurder heeft opgesteld onder het kopje ‘Duur, verlenging en opzegging’. In de meeste huurcontracten is het niet mogelijk tussentijds op te zeggen. De termijnen die in het contract zijn bedongen dienen aangehouden te worden. Wel dienen de termijnen en opzegtermijnen in overeenstemming te zijn met (dwingend) wettelijke bepalingen. Let op! Hier bestaat een groot verschil tussen een huurovereenkomst kantoorruimte en een huurovereenkomst winkelruimte.

Zegt uw huurder toch tussentijds op dan kan u als verhuurder aangeven dat de huurder gehouden wordt aan het contract en dat u als verhuurder niet instemt met tussentijdse beëindiging. Indien uw huurder het pand verlaat en stopt met het betalen van de huur kan u als verhuurder de geleden schade verhalen op uw huurder, eventueel via de rechter.

2. Kan uw huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering?

Huur en huurprijsvermindering
Er is sprake van huur wanneer u als verhuurder huisvesting aan uw huurder beschikbaar stelt, terwijl uw huurder in ruil daarvoor betaalt. Er horen geen gebreken aan de huisvesting te zijn. Indien dat wél het geval is, kan uw huurder volgens de wet aanspraak maken op huurprijsvermindering. Door de overheidsmaatregelen tegen de coronacrisis zijn er veel bedrijven die kampen met een daling van de omzet. Dit kan door verplichte sluiting zijn, maar ook door de verminderde toeloop van klanten. Is hier dan sprake van een gebrek?

De Hoge Raad in het bekende Amicitia arrest bepaalt waar de grens ligt tussen ondernemingsrisico en een gebrek. In deze zaak ging het om tegenvallende bezoekersaantallen. De huurders stelden dat er sprake was van een gebrek. Het teruglopen van bezoekers was immers niet aan de huurders toe te rekenen. De Hoge Raad oordeelde net als het Hof: “ Tegenvallende bezoekersaantallen kunnen op zichzelf in beginsel niet worden aangemerkt als een gebrek in de vorenbedoelde zin, en de gevolgen daarvan kunnen niet op de verhuurder worden afgewenteld. Dat kan alleen dan anders zijn indien de achterblijvende bezoekersaantallen het gevolg zijn van concrete gebreken in het gehuurde object zelf of het grotere geheel waarvan het deel uitmaakt, waarop de huurders niet bedacht hadden behoeven te zijn.”
Gezien de rechtsoverweging van de Hoge Raad in dit arrest zullen tegenvallende bezoekersaantallen of tegenvallende omzet als gevolg van het coronavirus naar verwachting eveneens geen ‘gebrek’ opleveren.           

3. Wie is aansprakelijk voor de geleden schade als het pand gesloten wordt?

Sluiting door een overheidsmaatregel
Als u als verhuurder of uw huurder door de overheid verplicht wordt het gehuurde te sluiten, zal u of uw huurder daarvoor in beginsel niet aansprakelijk zijn jegens de wederpartij. Er is hier sprake van een omstandigheid die naar geldende verkeersopvattingen waarschijnlijk niet voor rekening van u of uw huurder dient te komen. Indien u als verhuurder namelijk zelf niet over zou gaan tot deze maatregel wordt uw huurder alsnog gehouden tot sluiting van de gehuurde ruimte.   

Volgens artikel 4.1 en 4.2 algemene bepalingen kantoorruimte/winkelruimte ROZ bent u als verhuurder verantwoordelijk voor het voldoen aan (overheids) voorschriften ten aanzien van het in artikel 3.1 van de huurovereenkomst kantoorruimte/winkelruimte ROZ omschreven gebruik. Dat zal veelal “ bedrijfsruimte” zijn.

In artikel 4.3 algemene bepalingen kantoorruimte/winkelruimte ROZ staat dat uw huurder verantwoordelijk is voor het voldoen aan(overheids)voorschriften ten aanzien van het in artikel 1.2 omschreven gebruik. Dat zal meestal een invulling zijn van het daadwerkelijke gebruik, denk aan restaurant, kapsalon, casino etc. Het kan dus gebeuren dat de overheid een maatregel invoert die u of uw huurder moet nakomen.

Voor wiens rekening dat komt is afhankelijk onder welk “gebruik” het valt, zie artikel 4.2 en 4.5  algemene bepalingen kantoorruimte/winkelruimte ROZ. Indien u als verhuurder dat weigert en uw huurder lijdt daar schade door dan kan uw huurder een schadeclaim richting u leggen. Het omgedraaide zou dan ook kunnen gelden indien uw huurder weigert bepaalde maatregelen te nemen.

Sluiting door uw huurder uit eigen beweging
Indien uw huurder besluit het pand te sluiten zonder dat het van overheidswege nodig is en uw huurder lijdt daar schade door zal u als verhuurder daar niet aansprakelijk voor zijn aangezien dat de keuze is van uw huurder. Conform artikel 5.1 algemene bepalingen kantoorruimte/winkelruimte ROZ kan u, uw huurder zelfs houden aan een exploitatieplicht. Uw huurder wijzen op die plicht is niet in alle gevallen raadzaam. Soms sluit uw huurder om de kosten te drukken omdat de omzet enorm terugloopt. In dat geval is het de vraag of je van uw huurder mag verwachten dat hij de zaak toch openhoudt. Huurder zou een beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden; artikel 6:248 BW. Een rechter kan dan een overeenkomst wijzigen of geheel of gedeeltelijk ontbinden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

Conclusie

Uw huurder kan niet zomaar huurprijsvermindering eisen. Ook stoppen met betalen is geen optie. Het huurcontract met de gemaakte afspraken daarin is leidend voor zover niet van dwingend wettelijke bepalingen is afgeweken. In samenspraak kunnen er uiteraard wel afspraken worden gemaakt. Hieronder volgt een voorbeeld welke op de bestaande huurovereenkomst zou kunnen worden afgesproken.

Tijdelijke huurprijsverlaging
Vanwege de maatregelen die de overheid heeft genomen in verband net het COVID-19 virus die van invloed zijn op het gehuurde geeft verhuurder aan huurder een huurkorting van …% op de overeengekomen huurprijs van €……per maand. De huurkorting zal gelden van [DATUM] tot en met [DATUM]. Huurder hoeft de genoten huurkorting niet terug te betalen.

Tijdelijke opschorting volledige huurbetaling
Vanwege de maatregelen die de overheid heeft genomen in verband net het COVID-19 virus die van invloed zijn op het gehuurde heeft huurder het recht een bedrag van €……per maand op te schorten. Deze opschorting geldt voor een periode van *[DATA]* OF **totdat de overheidsmaatregelen die van invloed zijn op het gehuurde niet meer van kracht zijn.**

*OPTIE: Het bedrag dat is opgeschort dient door uw huurder uiterlijk op [datum] te zijn betaald aan u als verhuurder.
**OPTIE: Zodra uw huurder weer een omzet heeft vergelijkbaar met de periode voor het invoeren van betreffende overheidsmaatregelen zal uw huurder het opgeschorte bedrag op verzoek van u als verhuurder terugbetalen over een periode van …./in overleg.

Meer informatie

Hebt u als verhuurder of wellicht als huurder vragen waar ut tegenaan loopt in verband met de ontwikkelingen door de coronacrisis? Neem dan gerust contact met ons op via 058 – 2040 000 of info@rbmt.nl.

Bron: NVM