In gesprek met vastgoedadviseur
Jeroen van Reenen

Een loopbaan van kwantiteit naar kwaliteit

Jeroen begon zijn carrière in 1994 als stagiair in Groningen, waar hij zich bezighield met het 'uitponden' van sociale huurwoningen. Na een overstap naar het zakelijk vastgoed in 2000 bij DTZ Zadelhoff, belandde hij tijdens de financiële crisis bij BNP Paribas Real Estate. Hier werkte hij als property- en assetmanager voor Amerikaanse ‘durfkapitalisten’.

Deze investeerders, door toenmalig Minister van Financiën Wouter Bos gekscherend 'sprinkhaankapitalisten' genoemd, kochten voor honderden miljoenen aan sterk afgewaardeerd Nederlands vastgoed om dit na optimalisatie met flinke winst weer af te stoten. Hoewel een leerzame periode, vond Jeroen hier weinig voldoening: "Dit soort partijen doen alsof de hele wereld een soort New York City of Tokyo is, in de praktijk is lokale kennis en aanvoelen van situaties minstens zo belangrijk helemaal buiten de economische kernzones". Sinds drie jaar werkt hij bij RBMT, waar hij de voorkeur geeft aan het werken met lokale ondernemers die hun vastgoedbezit bijvoorbeeld als pensioenvoorziening beschouwen.

De kracht van de kerktoren

De essentie van de door Jeroen beschreven 'kerktoren-filosofie' is dat beleggers bewust kiezen voor investeringen in hun eigen regio, simpelweg omdat zij daar de markt door en door kennen en zich daardoor 'in control' voelen.

Dit lokale aspect biedt het grote voordeel van strategische flexibiliteit: door meerdere panden van verschillende formaten in de buurt te bezitten, kan een belegger meebewegen met de veranderende ruimtebehoefte van huurders door hen binnen de eigen portefeuille te laten 'schuiven', wat het risico op leegstand minimaliseert.

Bovendien speelt in de lokale markt de 'gunfactor' en het persoonlijke netwerk een cruciale rol; veel deals komen 'off-market' tot stand via informele contacten op plekken zoals de sportclub of het café, nog voordat informatie publiekelijk beschikbaar is. Zo ontstaat er voor de lokale ondernemer een vliegwieleffect, waarbij zij binnen een vertrouwde omgeving gestaag bouwen aan een waardevolle pensioenvoorziening.

Rentestijgingen en de onrendabele top

De huidige beleggingsmarkt heeft het volgens Jeroen lastig. Dit komt voornamelijk door de gestegen rentestanden. Waar beleggers enkele jaren geleden nog kochten tegen lage rentes en hoge factoren, zijn die waarden nu onder druk komen te staan.

Daarnaast is nieuwbouw in de huidige markt bijna onmogelijk geworden door de enorme bouwkosten. "Voor een simpele loods ben je inclusief grond en vergunningen al meer dan €1500 per vierkante meter kwijt," legt Jeroen uit. Om dit rendabel te maken, zouden de huren in Noord-Nederland fors omhoog moeten, wat in de praktijk niet gebeurt. Hierdoor ontstaat een 'onrendabele top': de stichtingskosten zijn hoger dan de marktwaarde bij realisatie. Dit dwingt gebruikers en beleggers om zich meer te richten op de bestaande voorraad.

Beleggersrisico's volgens Jeroen

Beleggen in zakelijk vastgoed is niet zonder gevaren, zeker niet in een klimaat van gestegen rentestanden. Jeroen legt uit dat veel beleggers die enkele jaren geleden aankochten tegen hoge factoren, nu geconfronteerd worden met fors lagere factoren van hun bezit. Voor veel van hen voelt dat, ondanks de gestegen huurinkomsten, als waardedaling. Naast deze financiële risico's zijn er de operationele uitdagingen, zoals het leegstandsrisico, het risico op niet-betalende debiteuren en de vaak hoge mutatiekosten bij een huurderswissel.

Een specifiek risico bij commercieel vastgoed is de versnelde veroudering; omdat het onderhoud vaak sober wordt uitgevoerd, leidt dit ertoe dat de kwaliteit van een pand snel achteruitgaan. Om de waarde mee te kunnen laten groeien dient er actief te worden geïnvesteerd in een moderne uitstraling en de noodzakelijke verduurzaming. Tot slot geeft Jeroen aan dat er een onrendabele top bij nieuwbouw is ontstaan, waarbij de huidige stichtingskosten door de hoge bouwprijzen simpelweg niet meer worden gedekt door de markthuren in regio’s zoals Noord Nederland. Dit is dus een soort van goed nieuws voor eigenaren van bestaand onroerend goed.

Trend in verduurzaming en opknippen

Jeroen ziet een duidelijke trend in het 'opknippen' van vastgoed. Grote kantoorgebouwen die vroeger door één partij werden gehuurd, transformeren nu naar verzamelgebouwen met tientallen huurders. Dit verhoogt weliswaar de beheerslast, maar levert per vierkante meter vaak meer op en spreidt het risico.

Daarnaast is verduurzaming niet langer een keuze, maar een bittere noodzaak. Panden die niet voldoen aan de strengere eisen, zullen in de toekomst simpelweg niet meer te verhuren zijn. Jeroen zijn advies is dan ook helder: "Onderhoud je pand goed en zorg dat het meegroeit met de tijd".

Waarom de zakelijke markt anders beweegt dan de woningmarkt

Beleggen in commercieel vastgoed brengt specifieke risico's met zich mee die wezenlijk verschillen van de woningmarkt. In de woningmarkt is er sprake van een permanente schaarste omdat de bevolking en het aantal huishoudens sneller groeien dan het aantal beschikbare woningen, wat leidt tot een vrijwel constante stijgende lijn in de prijzen.

Bij zakelijk vastgoed is die relatie veel minder sterk en speelt kwalitatieve veroudering een grote rol. Waar woningen vaak goed worden onderhouden en gemoderniseerd, wordt zakelijk vastgoed vaker "neergekwakt" en beperkt het onderhoud zich vaak tot de absolute basis, zoals het dak of de cv-ketel, waardoor de voorraad sneller veroudert.

Daarnaast wijst Jeroen op het effect van de gestegen rentestanden, waardoor de marktwaarde van panden kan dalen tot dichtbij of zelfs onder de oorspronkelijke aankoopsom of stichtingskosten. Vastgoedinvesteerders moeten bovendien rekening houden met operationele risico's zoals leegstand, debiteurenrisico, hoge mutatiekosten bij een huurderswissel en de noodzaak tot heronderhandelingen.

Een actueel gevaar is de 'onrendabele top' bij nieuwbouw: door de extreem hoge bouwkosten (vaak boven de €1500 per m²) zijn de realisatiekosten in regio's zoals in Noord-Nederland momenteel vaak hoger dan de uiteindelijke marktwaarde op basis van de huren. Hierdoor worden beleggers en gebruikers gedwongen zich meer op het marktconforme deel van de bestaande voorraad te concentreren, die door het gebrek aan nieuwbouw en de technische veroudering van de bestaande voorraad langzaam schaarser wordt.