De heftruck moet drie keer steken om langs de pallets te komen. Bezoekers parkeren op de stoep. De nieuwe collega werkt aan een klaptafel in de kantine. Herkenbaar? Dan groeit uw bedrijf uit zijn pand. Goed nieuws, met een lastige vervolgvraag: huren of kopen?
Voor deze blog is dat vraagstuk voorgelegd aan de vastgoedadviseurs Jeroen van Reenen en Levi Huijser en aan directeur Robert van der Werf van RBMT, zodat u de afweging leest zoals zij die in de praktijk maken.
Een pasklaar antwoord is er niet. Of huren of kopen verstandiger is, hangt af van een combinatie van factoren: in welke fase uw bedrijf zit, hoeveel flexibiliteit u wilt houden in uw huisvesting, of u voldoende liquiditeit heeft om te kopen, hoelang u op dezelfde plek verwacht te blijven en hoe voorspelbaar uw ruimtebehoefte is.
Die factoren wegen bij ieder bedrijf anders. Wel geldt in alle gevallen dat kopen eenmalige kosten met zich meebrengt, zoals 10,4 procent overdrachtsbelasting, en daardoor vooral loont bij een lange horizon.
Welke vraag stelt u als eerste?
De eerste vraag gaat over uw bedrijf zelf, en pas daarna over het pand. Waar staat uw onderneming nu, en waar staat die over vijf of tien jaar? Wilt u de vrijheid houden om te verhuizen als de groei anders loopt dan gepland, of wilt u juist een vaste plek opbouwen? En is er voldoende liquiditeit om te kopen zonder dat de rest van het bedrijf daaronder lijdt?
Uit die antwoorden volgt de concrete vraag: hoeveel ruimte heeft u straks nodig, op welke locatie en met hoeveel parkeerplaatsen? Daarna begint het zoeken, en dat duurt bij bedrijfsruimte soms een jaar of twee. Een adviseur die weet welke panden over een bepaalde termijn vrijkomen, kan dan vroeg polsen of zo’n pand iets voor u is. Dat is zoekwerk met een lange adem, dat leunt op een netwerk in de regio.
Welke keuze past bij u? Huren of kopen?
Doe de 10-jaarstest. Stel dat u over tien jaar nog in dit pand zit: wilt u dan huurder zijn of eigenaar?
Vier situaties die vaak voorkomen, met de richting waarin ze wijzen. Let wel: in de praktijk spelen meerdere van deze factoren tegelijk en dan is de uitkomst minder eenduidig.
- “Wij groeien als kool.” Over drie jaar is uw pand misschien alweer te klein. Huren houdt u wendbaar.
- “Wij zitten hier voorlopig prima.” Een vaste locatie en een voorspelbare ruimtebehoefte: dan is kopen het doorrekenen waard, mits de liquiditeit het toelaat.
- “Ons geld hebben we nodig voor groei.” Elke euro in stenen kan niet meer naar een machine, extra personeel of een overname. Huren houdt die liquiditeit beschikbaar voor uw onderneming.
- “We zijn uit ons jasje gegroeid.” Begin dan bij wat uw bedrijf de komende jaren nodig heeft. De keuze tussen huren en kopen volgt daaruit.
Wat kost huren en wat kost kopen echt?
Bij kopen betaalt u boven op de koopsom 10,4 procent overdrachtsbelasting, plus notaris- en financieringskosten. Dat geld ziet u niet terug, dus u moet lang genoeg blijven om het goed te maken.
Een rekenvoorbeeld voor ongeveer 1.000 m² bedrijfsruimte:
Huren | Kopen | |
Prijs | €60.000 kale huur per jaar | €750.000 koopsom |
Eenmalige kosten | Geen aankoopkosten | €78.000 overdrachtsbelasting, plus notaris- en financieringskosten |
Doorlopende lasten | Indexatie en bijkomende kosten volgens huurcontract | Rente, onderhoud, verzekering |
Na tien jaar | €600.000 kale huur betaald | U bezit het pand; de waarde hangt af van onderhoud en markt |
Robert van der Werf, directeur van RBMT, vat de start van een aankoop zo samen:
“Je koopt eigenlijk met tien procent verlies. In een stabiele markt heb je in drie jaar tijd geen tien procent waardevermeerdering.”
Vastgoedadviseur Jeroen van Reenen kijkt verder vooruit. Hij leerde op school dat de tijd het meeste vanzelf rechtzet, ook in financieel opzicht. Wie twintig of dertig jaar in een pand blijft, heeft de tijd om de aankoopkosten terug te verdienen. Wie na vijf jaar weer verhuist, is vooral aankoopkosten kwijt.
Waarom bouwen zo weinig ondernemers nog nieuw?
Omdat het in Friesland lastig rond te rekenen is. De bouwkosten liggen hier nauwelijks lager dan in de rest van Nederland, de huren wel.
Jeroen vergelijkt het met de automarkt. Een nieuwe auto is voor veel particulieren te duur geworden, dus kopen ze een occasion. Ondernemers doen met bedrijfsruimte precies hetzelfde en kijken naar de bestaande voorraad.
“Voor een simpele loods ben je al meer dan 1.500 euro per vierkante meter kwijt. Wil je daar 7 procent rendement op maken, dan heb je 105 euro huur per meter nodig. Dat wordt in heel Friesland niet betaald.”
Wie toch bouwt, betaalt meer dan de markt het pand waard vindt. Blijft u er dertig jaar, dan maakt dat weinig uit. Groeit u er binnen vijf jaar uit, dan wel.
Wat moet u regelen als u huurt?
Leg vooraf vast wat u mag verbouwen en in welke staat u het pand teruggeeft. Investeringen van een huurder blijven aan het einde van de huur vaak zonder vergoeding achter.
Vastgoedadviseur Levi Huijser weet hoe duur het kan uitpakken als die afspraken ontbreken:
“Als iemand een pand huurt zoals het erbij staat, flink gaat verbouwen en er zijn geen goede afspraken over de oplevering, dan kost dat al snel veel geld.”
Huurders vergeten daarbij soms dat een opzegtermijn twee kanten op werkt: ook de verhuurder kan opzeggen.
Goede afspraken kunnen een deal ook juist mogelijk maken. Een ondernemer met een schoonheidssalon in Leeuwarden zat te krap en wilde een ander pand huren, met een flinke verbouwing. De verhuurder twijfelde: wat blijft er straks over van mijn pand? Levi legde het opleverniveau vast, inclusief het recht van de verhuurder om het pand in de oorspronkelijke staat terug te krijgen. Die zekerheid gaf de doorslag, en het pand staat niet langer leeg.
Voor winkelruimte geldt een wettelijke huurbescherming van tien jaar. Kantoor- en bedrijfsruimte huurt u op vrij af te spreken voorwaarden. Meer leest u op de pagina bedrijfsruimte huren.
Wordt een eigen pand vanzelf meer waard?
Alleen als u het bijhoudt. Een goed onderhouden en verduurzaamd pand kan in waarde stijgen. Een pand dat veroudert, daalt juist licht in waarde.
“Als ondernemer ben je als eigenaar van invloed op je pand, dus dan ga je het ook onderhouden. Laat je je pand met de tijd meegroeien, met verduurzaming en een moderne uitstraling, dan groeit het in waarde.” Jeroen van Reenen
Reken ook op stijgende verzekeringskosten, want die zijn gebaseerd op de herbouwwaarde. Bij de aankoop van een bedrijfspand kijkt uw adviseur met u mee.
Hoe snel is de financiering rond?
Bij een bank duurt de beoordeling gemiddeld zo’n zes weken. Via Bufr, vastgoedfinancier binnen dezelfde groep als RBMT, is vaak binnen 24 uur duidelijk of een financiering haalbaar is. Welke financier u kiest, bepaalt u zelf.
De bank vraagt doorgaans om een taxatierapport: bij RBMT is financiering de aanleiding voor ongeveer 60 procent van de taxaties. Een verduurzaamd pand geeft vaak betere financieringsmogelijkheden. Meer over taxaties van bedrijfsvastgoed.
Al eigenaar, maar liquiditeit nodig? Overweeg sale and lease back
Verkoop uw pand aan een belegger en huur het terug. Dat heet in de vastgoedwereld sale and lease back. Er komt liquiditeit vrij voor uw onderneming, en u blijft gewoon op uw vertrouwde plek werken.
Dat hoeft niemand te merken. RBMT weet van honderden beleggers welk vastgoed zij zoeken. Directeur Robert van der Werf:
“Dan leggen we de gegevens van jouw object voor aan de database met beleggers. Misschien hebben we de koper al voor je, zonder dat het de markt op hoeft.”
Let wel op de huurovereenkomst die u sluit: die bepaalt voor een groot deel wat het pand de belegger waard is. Lees meer over de beleggersdatabase en uw bedrijfspand verkopen.
Waarom nu al een zoekopdracht plaatsen?
Omdat goede bedrijfsruimte in Noord-Nederland schaarser wordt. Met een zoekopdracht kent uw adviseur uw profiel en hoort u het als er een passend pand vrijkomt.
Jeroen ziet de zakelijke markt dezelfde kant op gaan als de woningmarkt:
“Waarom plaatst een particuliere huizenkoper een zoekopdracht bij een makelaar? Om überhaupt een woning te kunnen krijgen. Bij zakelijk vastgoed gaat het ook langzaam die kant op, omdat de markt te krap is.”
Aan de onderkant verouderen panden, aan de bovenkant komt er bijna niets bij. Plaats een zoekopdracht of bekijk het actuele bedrijfsaanbod van RBMT. Huurt u al? Met de expiratieservice weet u op tijd wanneer uw contract afloopt, zodat u niet vastzit als uw bedrijf intussen is gegroeid.
